Новости города БезФормата.Ru
Калининград
Главные новости
 
RSS   О проекте   Задать вопрос

Строительная отрасль: Из чего складывается стоимость квадратного метра в Калининграде

После кризиса строительный бизнес начал поднимать голову, а недвижимость - расти в цене. "Королевские ворота" попытались разобраться, из чего складывается стоимость квадратного метра.

В 2008 году Калининградская область вошла в тройку регионов-лидеров по вводу жилья: 1 кв. метр на 1 человека

Общий объем строительно-монтажных работ:

- 2010 год - 26,5 млрд рублей,

- 2011 год  – около 30,5 млрд рублей.

В 2011 году было построено 545 тыс. кв. метров жилья (7289 квартир, 709 домов).

По данным Союза строителей Калининградской области до введения системы Саморегулируемых организаций (СРО) в регионе было зарегистрировано порядка 700 строительных организаций, которые имели лицензии на выполнение тех или иных строительных работ. Сегодня на рынке до семи СРО, из них полномочных и нормально действующих четыре. В Калининградской СРО сегодня состоит около 270 членов, из них около 200 – калининградские строительные компании. На рынке присутствует крупные и мощные Московская и Санкт-Петербургская СРО, насчитывающие порядка сотни компаний-членов. Таким образом, в Калининградской области работает порядка 500 строительных организаций, имеющих допуски на производство работ.

Допускающая до стройки

Суть СРО - замена необходимости получать лицензию, которая раньше выдавалась госорганами, и на ее основании строительные компании участвовали в аукционах и тендерах и работали. Сегодня невозможно получить муниципальный или федеральный заказ, если строительная организация не является членом СРО. Можно получить лишь частный заказ на не очень сложные работы, не требующие допуска и наличия специалистов с соответствующим образованием: как правило, это внутренняя отделка, установка окон, дверей и пр. На более сложные строительные работы СРО выдает допуски организациям, состоящим в ней. Правда и здесь есть элементы внутренней коррупции. Не секрет, что существуют СРО, которые торгуют допусками. Реклама таких услуг есть в интернете «Допуски СРО за 2 дня!»

По закону в СРО должно состоять не менее 100 членов. Чтобы войти в СРО, строительная компания платит минимум 300 тысяч рублей – это взнос в компенсационный фонд, являющийся гарантией в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств: какого-то строительно-монтажного брака, не покрытого страховкой. К великому сожалению строителей, деньги этого фонда – мертвые, они не могут быть вложены ни в ценные бумаги, ни в драгметаллы или акции, а лишь в банке на счету или на депозите. Этим деньгами нельзя воспользоваться в качестве гарантии, либо обеспечения по контракту, они идут лишь на увеличение компенсационного фонда.

Допуски СРО разделяются по суммам генподряда - до 10 млн рублей, до 60 млн рублей, до 500 млн рублей, до 1 млрд рублей, до 3 млрд рублей и свыше 3 млрд рублей. Они дают возможность строительным организациям работать на всей территории РФ, участвовать в аукционах и тендерах, в том числе муниципальных. Лицензии также действовали на территории всей страны, но деятельность компании контролировалась только федеральными структурами. А это приводило к тому, что на рынке было много недобросовестных застройщиков и подрядчиков, которые приезжали в регионы, где о них никто не знает, предоставляли пакет документов, участвовали в аукционах, снижала стоимость объектов на 30% по сравнению с известными местными компаниями, и выигрывали его! А потом появлялись недостроенные школы и детские садики, которые потом пришлось достраивать своими силами и новыми бюджетными вливаниями, как это было и в Калининградской области. При этом лицензия подразумевала под собой очень маленькую страховку.

-   Допуск, выданный СРО, максимально надежно отражает реальное положение предприятия, - уверен Президент Союза строителей Калининградской области, директор ООО «Балтик Штерн» Борис Калинин. - Чтобы получить допуск на какой-то вид работ, нужен определенный перечень специалистов. А наличие такого допуска подразумевает, что действительно эти специалисты в компании есть – СРО знает все про своих членов. Безусловно, когда строительная организация выходит на рынок с допуском Калининградской СРО, все понимают, что это - действительно живая компания. К сожалению, в Законе о торгах среди критериев оценки участников аукциона или тендера помимо цены контракта нет никакой сравнительной аналитики. Но эти изменения в закон назрели! В Германии, если на аукционе участник понижает цену контракта больше, чем на 5-6%, то с этой компанией просто могут не заключить контракт. Более того, если контракт будет не заключен по причине такой сомнительности, то эта компания может вообще несколько лет еще не получить никакой госзаказ. Там никто не будет торговаться, как у нас, на 30%.

Гарантированный кусок

Стремление строительных организаций сделать все, чтобы отхватить бюджетный заказ, понятно. Федеральный и региональный программы предусматривают серьезные деньги на строительство социальных объектов, и они, безусловно, интересны как региональным строителям, так и московским, питерским и прочим.

- Подрядной организации порой выгоднее идти на нормальный муниципальный или федеральный контракт, чем заниматься долевым строительством, - объясняет директор ООО «Калининградский строительный концерн» Вадим Шимко. – Там рисков меньше гораздо. Если смотреть по экономике, то на долевом строительстве где-то выиграл, где-то потерял, но в среднем заработок застройщика, кончено, больше, чем на госконтракте, но на госзаказе не надо рисковать!

Если говорить о генподряде, то строительной организации все равно, что она возводит – многоквартирный дом или школу. Ее заработок в обоих случаях составляет не более 10% от стоимости объекта.

Если речь идет о заказчике, который организовал все строительство, то есть купил землю, сделал проектную документацию, получил разрешение на строительство, то он выбирает генподрядчика по своему внутреннему конкурсу: здесь помимо цены важен вопрос доверия и уверенности - кто построит быстрее, качественнее и дешевле. Но зачастую на нашем рынке многие заказчики сами являются и генподрядчиками.

- Доход со стройки и доход с продажи построенного объекта – это большая разница, - разъясняет Борис Калинин. - Заказчик зарабатывает на марже между себестоимостью и рыночной ценой, по которой он продает. Генподрядчик зарабатывает на стоимости строительства. Если застройщик продает сегодня квартиры по цене 38-40 тысяч рублей за кв. метр, то его маржа составляет порядка 8 тысяч рублей – 25%. Вопрос: от чего считать эту маржу? Выход на площадку и само строительство занимает 3 с лишним года. Дом строится 1,5 года. Если все затраты раскидать на этот срок, то получается не более 15% годовых прибыли.

Вадим Шимко назвал другую цифру нормативной прибыли в строительстве - 12%:

- Как правило, все подрядные организации к этой нормативной прибыли имеют еще доход за счет экономии. Допустим, у меня есть свой парк техники, - я на этом тоже зарабатываю. Или договорился о спеццене с производителем какого-то строительного материала, которая ниже, чем указана в смете. Ведь сметчики берут цены из справочников, а у тебя есть личные отношения с директором кирпичного завода, и он дает скидку. Дешевую рабочую силу привлек – сэкономил на фонде оплаты труда. Есть достаточно умелые и толковые рабочие из Азии. Хотя, я сторонник того, чтобы работали свои.

Финансовый директор холдинга «Калининградстройинвест» Татьяна Распопова убеждена, что заработок в строительстве зависит от земли:

- Земля сегодня самое дорогое, что есть в строительстве. И маржа тесно связана с экономическим понятием ренты, то есть дохода с земельного участка. Мы снимаем норму прибыли в зависимости от местоположения объекта: чем «центре», тем маржа больше. Но и стоимость земли в центре города значительно выше, например один гектар земли на ул. Колоскова обошелся нам более чем в 150 миллионов рублей!

Успеть за спросом

Если посмотреть на цифры, то объемы строительства жилья в регионе, конечно, растут, но темпы роста далеки от галопирующих. Эксперты считают, что увеличивать темпы строительства не выгодно застройщикам. Деньги дорогие, нуждающихся много, и упираться строить в больших объемах незачем – и так все потихоньку продастся.

А тем временем подсчитано, что 100, которые человек платит за квартиру, дают в течение следующих 20 лет 456 денежных единиц дохода, из них более 200 денежных единиц – в ЖКХ.

Какое же жилье продается лучше? Рынок диктует строителям, какие квартиры нужно строить сегодня, но что произойдет с ним через 3 года, когда дом будет сдан, - это вопрос дальновидности. Продать можно любую квартиру, уверены застройщики, это лишь вопрос жадности.

- Если в Балтийском районе трехкомнатная квартира площадью 105 кв. метров, то продать ее по 40 тысяч рублей за кв. метр не реально. Ее придется просто отдать по 32 тысячи за кв. метр. и понять, что вы на ней ничего не заработали, но деньги вернуть в оборот, - рассказывает Борис Калинин.

Сегодня застройщики стараются, чтобы в проектах было как можно меньше больших квартир. У людей нет денег, чтобы покупать их. Самый ходовой товар: в спальных районах «однушки» 38-42 кв. метра, «двушки» 56-65 кв. метров, «трешки» с натягом до 75 кв. метров.

- Две «трешки» по 75 кв. метров можно продавать в течение полугода, - рассуждает Борис Калинин, - А четыре «однушки» в сумме той же площади продадутся за месяц.

Тем не менее, далеко не все покупатели хотят жить в муравейнике. Ведь 16-этажный дом, состоящий только из однокомнатных и двухкомнатных квартир – это уже общежитие.

- Одно время был большой спрос на однокомнатные квартиры, - вспоминает Татьяна Распопова. – Мы стали делать упор на них, но пока проектировали и строили, оказалось, что рынку нужны двухкомнатные квартиры: молодые семьи, которым сначала хватало «однушки», разрослись! Одновременно сегодня нам надо иметь в виду, что у людей имеется в среднем по две машины в семье, и их надо где-то ставить. Поэтому мы строим дома с подземным паркингом.

- Риска не продать построенное жилье нет! – уверен Вадим Шимко. - Не продалась квартира – застройщик никому не должен, деньги его, они вложены в недвижимость. Лучше вложения нет на белом свете! А продажи квартир зависят от очень многих факторов: месторасположение, конструктив дома, отопление, где находятся школа, парк, магазин, общественный транспорт и другое. В общем, конечно больше продается квартир, чем остается непроданными.

Что же касается элитного жилья, то многие строители считают его мертвым сегментом. Даже себестоимость таких квартир сопоставима со стоимостью хорошего особняка. В Калининграде, в отличие от Москвы, нет проблемы доехать из пригорода в центр, поэтому люди, которые могут потратить такие деньги на жилье просто предпочтут дом за городом.

Поймать момент

В таком круговороте денег в строительном бизнесе очевиден конфликт интересов. Застройщик зарабатывает на разнице, между себестоимостью и рыночной ценой, банки зарабатывают на ипотечном кредитовании, государство зарабатывает на налогах, и все это ложится на плечи покупателя недвижимости, доходы которого просчитать зачастую невозможно. Интересы покупателя жилья не защищены, не считая закона о дольщиках 214-ФЗ, и уж точно не пересекаются с интересами застройщика, банков и государства.

Что же выгоднее для покупателей: участие в долевом строительстве с нуля или покупка готового жилья? Здесь приходится держать ухо востро. Самые рискованные операции – самые дешевые: чем раньше дольщик заходит в проект, тем больше его риски, и тем ниже цена; чем позже он зашел, тем меньше риски и выше цена. Застройщик тоже прекрасно понимает, что привлекая дольщиков на начальном этапе, он должен «подвинуться» в цене. Думающий застройщик, привлекая дольщиков, по крайней мере, знает, какова будет себестоимость метра. Главные риски – до момента выхода на стройплощадку, и на этом этапе дольщикам лучше самим остерегаться вхождения в проект, какова бы ни была декларируемая цена.

- От начала проект до выхода на стройплощадку проходит 2-3 года, и в этот момент расходы очень непрогнозируемые, - разъясняет Вадим Шимко. - Мы не знаем, сколько  заплатим «Янтарьэнерго» за технологическое присоединение: у них в каждом случае индивидуальный расчет, а цифра не маленькая. Например, подключение 200-квартирного дома может обойтись около 8 миллионов рублей. У Водоканала не всегда есть техническая возможность по утвержденному депутатами тарифу обеспечить объект водой и канализацией в том месте, где необходимо. И Водоканал предлагаем мне самому вложиться и построить магистраль. Как это просчитать на этапе, когда ты только хочешь войти в этот проект?

Застройщик, имеющий оборотные деньги, подождет и снимет свою прибыль уже в конце строительства или вообще после ввода объекта в эксплуатацию. Ему проще продавать готовые квартиры.

К примеру, достаточно стабильный холдинг «Калининградстройинвест», по словам его финансового директора Татьяны Распоповой, старается максимально продавать готовое жилье, и если привлекает дольщиков, то на самом завершающем этапе строительства.

Вадим Шимко согласен с коллегой:

- Мы всегда строим за свои деньги. Для нас дольщики – это лишний риск. Почему? Например, у нас 100-квартирный дом, а дольщиков только 5 или 10. Завтра случился кризис. Мне не хватит денег этого количества дольщиков, чтобы достроить этот дом. Это мой риск. А дольщики не рискуют: он идут в суд, и этот недострой по закону становится их собственностью. Они деньги свои не теряют. Так поступили многие обманутые дольщики. Став собственником недостроенного объекта, дольщик может еще не реализованные метры на данном объекте пустить в свободную продажу, получить деньги, и достроить, в том числе, и собственную долю. Правда, для этого все дольщики должны объединиться, а это у них не всегда получается.

Сегодня в центре Калининграда оставшиеся участки под застройку можно пересчитать по пальцам. Возможность расширения города просматривается за счет окраин и строительства больших микрорайонов социального жилья. Здесь, с большой осторожностью, дольщики могут сэкономить, войдя в проекты на ранних этапах. Но и там ниже 32 тысяч рублей за кв. метр цена не опустится, ведь на новых площадках нет никаких коммуникаций. Сегодня застройщики рекламируют относительно низкие цены в таком жилье лишь потому, что им нужны деньги на строительство коммуникаций и ввод первых домов, по сути, продавая метры по себестоимости, а порой и в минус. Затем цена, конечно, будет расти.

Рост цен на жилье спровоцирован также повышением зарплат военным и полицейским. Они уже начали активно покупать жилье по сертификатам. Правда, законодательство требует, чтобы они приобретали только готовые квартиры.

- Безусловно, цены на квартиры в связи с этим будут расти, - прогнозирует Борис Калинин, - Но не думаю, что это будет катастрофа как в 2006 году, когда каждый месяц рост составлял 30%. В ближайшие 2-3 года, думаю, тенденция к росту цен будет в районе 10% в год.

Эконом – не эконом

32 тысячи рублей за кв. метр – ниже застройщики сегодня опуститься не могут. Это – черта рентабельности, без прибыли застройщика. Почему же жилье эконом-класса – совсем не эконом?

Это - причта во языцех. Само здание с разницей в методе возведения теоретически плюс-минус стоит одинаково: просто построить дом стоит от 20 до 25 тысяч рублей за кв. метр. в зависимости от метода возведения. На участках под эконом-жилье на окраинах города, как уже было сказано, нет коммуникаций. За счет больших объемов строительства застройщик может как-то снизить себестоимость, прокалывая более дешевые сети в пересчете на квадратный метр, и как бы растворяя затраты на наружные инженерные коммуникации в больших объемах. Кроме стоимости земли, самого здания и прокладки коммуникаций и технологических присоединений к сетям, в себестоимость входит проект (3-4 % от себестоимости), его экспертиза, получение всех технических условий…

- Не всегда получается проложить инженерные трассы так, как хотелось бы, - продолжает Борис Калинин. - По закону о многоквартирных жилых домах участки земли под всеми домами стали собственностью многоквартирных домов, и теперь для того, чтобы проложить трубу к соседнему участку и построить новый дом, нужно получить согласие собственников этого многоквартирного дома, причем всех, либо ТСЖ - минимум 51% жителей, что практически нереально! Любой жилец будет против или что-то за это хотеть. Приходится обходить этот дом, и бывает, что трасса стоит нереальных денег, а другого выхода просто нет.

Некоторые застройщики, не имеющие собственные оборотные средства, прибегают к заемным. Банковский кредит стоит в среднем 12-16% годовых, эти затраты тоже «вворачиваются» в конечную стоимость жилья. Застройщик по закону должен вложить 30% собственных средств. И если не все квартиры будут проданы до сдачи дома в эксплуатацию, то дольщики внесут не все деньги, чтобы сформировать ту же себестоимость и маржу застройщика, и покрыть затраты по кредиту. Более уверенные в своих силах застройщики стараются с банками не связываться. Вадим Шимко банками не доволен:

-  Складывается такое впечатление, что банки ничего не зарабатывают на кредитах и думаю, что только застройщик зарабатывает на их деньгах. Процесс выдачи кредита застройщику иногда растягивается более, чем на полгода.

Потребность больше возможности

Есть и другие факторы, влияющие на цену квадратного метра. Например, чем больше квартира, тем дешевле квадратный метр в ней. К тому же, застройщик может сначала «накинуть» 100%, а потом поторговаться.

- Никогда цену не определяют затраты! – уверена Татьяна Распопова. - Цену определяют только рынок и спрос. Ни один бизнесмен не поставит цену намного ниже рыночной, если у него нет каких-то чрезвычайных обстоятельств. Но специфика рынка жилья в том, что спрос определяется не желанием купить, а наличием средств.

Вопрос о том, когда в регионе произойдет насыщение рынка жилья, волнует всех строителей. Ведь вложения в землю, в проекты, в присоединения – это большие риски. Но сказать однозначно, когда спрос упадет, не может никто. Людей, которые живут в аварийном жилье, ютятся в малогабаритных «хрущевках» по несколько семей, и которым просто некуда идти, еще очень много. Но имеющих деньги или возможность и смелость взять ипотеку среди них – малая доля.

Некоторые эксперты считают, что первоначальный взнос по ипотеке в размере 30% многие люди просто не могут себе позволить, и его нужно снижать до 10%. Ведь человек покупает не готовую квартиру, а «серый ключ» - просто стены, которые еще нужно обустроить. По затратам на ремонт, мебель и прочие бытовые нужды получается, что новосел покупает сразу две квартиры, и при 30%-ном первоначальном взносе ему эти расходы разом просто не потянуть. Кроме того, финансовая неграмотность населения и неуверенность в стабильности доходов делают из ипотеки страшилку. «Влезая» в ипотеку на 15-20 лет, человек, по сути, не знает, что случится за эти годы с его здоровьем и его рабочим местом. Поэтому многие считают, что платить ежемесячно 15 тысяч рублей за аренду квартиры – это не так страшно, как те же 15 тысяч – но за свою квартиру по ипотеке. Однако, это палка о двух концах: если снизить первоначальный взнос или процентную ставку по ипотечным кредитам, велика вероятность мгновенного взлета цен на жилье.

Похожие сюжеты
Строительная отрасль: Из чего складывается стоимость квадратного метра в Калининграде - Калининград
18:13 11.05.2012 KaliningradNews.Me
В Калининграде через месяц станет на один долгострой меньше. Опыт дольщиков «Вальдау» пригодится собственникам квартир в 26 проблемных домах по всему региону.
14.05.2012 Kgrad39.Ru
Какие нарушения нашли сотрудники администрации Калининграда в работе пассажирского транспорта? - Калининградская ГТРКСпециалисты калининградской мэрии продолжает рейды по автобусным маршрутам областной столицы, проверяя, как перевозчики соблюдают нормы и требования к общественному транспорту.
22.07.2014 Калининградская ГТРК
Прокуратура Калининградской области поддержала государственное обвинение по уголовному делу в отношении 41-летнего жителя Черняховского района,
22.07.2014 Прокуратура Калининградской области
Правительство хочет привлечь к строительству стадиона в Калининграде немецкую компанию - Rugrad.EuФото rugrad.eu Работы по строительству калининградского стадиона начнутся уже в сентябре.
22.07.2014 Rugrad.Eu
Новую школу планируют построить на улице Суворова - Администрация г. Калининграда22 июля 2014 года на оперативном совещании в администрации Калининграда под руководством главы города Александра Ярошука обсуждался вопрос о строительстве в Московском районе общеобразовательного учреждения на 1000 мест.
22.07.2014 Администрация г. Калининграда
В Калининграде по подозрению в краже разыскивается 22-летний Косых Максим Сергеевич - УМВД Калининградской областиОтделом полиции № 2 УМВД России по городу Калининграду по подозрению в краже разыскивается гражданин Косых Максим Сергеевич 17 апреля 1992 года рождения, житель города Советска Калининградской области, ранее судимый за мошенничество.
22.07.2014 УМВД Калининградской области