Особенности национальной ипотеки

Традиционно, рынок ипотечного кредитования является одной из основ экономики развитых стран. Каково состояние российского рынка ипотечного кредитования сегодня и в каких условиях он существует обсудили участники круглого стола. Участники:

• Ольга Бардунаева, начальник отдела кредитования частных клиентов ОАО «Сбербанк России»
• Лариса Айрапетова, главный экономист ЗАО «Банк Москвы»
• Ирина Старевич, начальник отдела ипотечного кредитования ЗАО «ВТБ24»
• Елена Молчанова, заместитель начальника финансово-кредитного департамента ОАО КБ «Энерготрансбанк»
• Владислав Ковалев, заместитель управляющего филиалом ОАО «НОМОС-БАНК»
• Евгения Ященко, клиентский менеджер Отдела ипотечного кредитования ОАО «НОМОС-БАНК»
• Светлана Зильбернагель, руководитель подразделения SetlEstate
• Анна Воронко, «Кредиты Калининграда»
• Елена Кондратович, начальник отдела розничных продаж ФКБ «Петрокоммерц»
• Кирилл Лило, заместитель директора фонда жилищного и социального строительства Калининградской области

НК: Насколько сегодня пользуется спросом ипотечное кредитование? Какие изменения претерпел рынок за последние годы?

Владислав Ковалев: Ипотечное кредитование развивается. До кризиса цены на жилье росли, и сложилось мнение, что если не взять сейчас, то дальше будет дороже. Это породило большой спрос, который увеличил среднюю цену кредита. Далее, в 2008 году, начался кризис, банки перестают кредитовать, и происходит естественный спад рынка. Оживился он в первом квартале 2010 года, когда снова начали активно внедряться программы кредитования. Даже в месяцы с традиционным падением спроса в 2010 и 2011 году он продолжал расти. По статистике многих банков, на это время пришлось аномально много продаж. Причем это не региональное явление. Это тенденция прослеживалась по всем филиалам. Сегодня рынок ипотеки широк и развивается, но той насыщенности и отложенного спроса, который был накоплен за период кризиса, уже нет. На данный момент рынок стабилизировался. Сегодня люди относятся к своим обязательствам аккуратнее. Средняя цена кредита уменьшилась с 3 миллионов до 1.5-2 млн. Как правило, улучшая свои жилищные условия, люди что-то продают или имеют какие-то накопления. На сегодняшний день ипотечный портфель гораздо безопаснее, чем до 2008 года.

НК: Когда клиент приходит к вам, он наверняка делится своими проблемами и опасениям, о чем он говорит?

Владислав Ковалев: Опасаются повышения ставок. Думают, когда лучше взять кредит — сегодня, или подождать, пока ставки уменьшатся. Спрашивали, в чем брать. Мы отвечаем: «В рублях немного дороже, но спокойнее. Валюта чуть более дешевый, но опасный вариант». Стоит помнить об опыте прошлых лет, когда за счет роста валютных курсов значительно увеличились ежемесячные платежи.

НК: Какова динамика ставок?

Владислав Ковалев: Везде ставки увеличились на 0,5-1,5 пунктов. Опять же все зависит от рискованности сделки, от суммы кредита, от первоначального взноса, от возраста заемщика и так далее. Очень много факторов. В то же время по некоторым позициям ставки упали, например, по безрисковым кредитам.

НК: Расскажите о соотношении рисковых и безрисковых кредитов в общем объеме?

Владислав Ковалев: За весь рынок я не готов отвечать, но теоретически, более рискованными считаются кредиты с первоначальным взносом менее 30%. Доля таких кредитов составляет примерно две трети от общего объема займов.

Светлана Зильбернагель: Сталкивалась с рисками. Банки выдавали ипотеку в цветной валюте — йены и франки. Сформировали большой портфель в этой валюте с минимальной процентной ставкой. Такая валюта очень сильно выросла, и платежи по кредиту выросли в три раза, что, естественно, привело к реструктуризации.

Ольга Бардунаева: Сейчас у нас средний первоначальный взнос составляет 30 %. Такой взнос платят и молодые семьи, берущие кредит с государственной поддержкой, и более обеспеченные клиенты, самостоятельно покупающее вторую квартиру. Что касается рисков, то могу сказать, что наш портфель стабилен. Даже в период кризиса мы предоставляли возможности реструктуризации, шли навстречу клиентам и всегда старались решить эти проблемы. Бывают ситуации, когда люди теряют работу, либо бизнес прекращает деятельность, но мы находим подходящие условия реструктуризации либо совместно реализовываем квартиру на выгодных условиях для клиента и банка.

НК: Каков сейчас портрет клиента? Как он изменился за последние годы?

Евгения Ященко: Мы выделяем две базовых категории заёмщиков. Первые уже обладают собственной недвижимостью и сбережениями, а кредит используют для улучшения жилищных условий. Возраст таких клиентов 35 - 40 лет. Обычно, в этом случае, сроки кредитования не превышают 10 лет. Клиенты второй категории более молоды, обладают стабильным заработком, но еще не успели сделать накоплений. Ими востребованы долгосрочные кредиты до 30 лет с целью покупки первого жилья.

НК: Многие банки сейчас упрощают процедуру проверок и уменьшают пакет документов. Разве это не опасно и не является угрозой?

Лариса Айрапетова: Если клиент потеряет доход, что делать с его документами? Даже с большим пакетом документов он все равно не сможет заплатить ту сумму, которую должен банку. Кроме того, пакет документов облегчен при первоначальном взносе от 50 %.

Кирилл Лило: Мы рассматриваем место регистрации, подтверждение доходов, полноту пакета документов. Правда, в конечном итоге все это не гарантирует долговременное сохранение показателей, с которыми приходит клиент. В первую очередь, на что стоит обратить внимание, — это обеспечение — залог. Как показывает практика, негативный портфель, накопленный в прошлом, состоял из тех, кто брал максимальную сумму с минимальным первоначальным взносом, либо молодые семьи, которые почти не использовали собственных денег, а только вложили государственную субсидию. Да, у них было подтверждение доходов и регистрация, но когда человек рискует не своими накоплениями, то это расслабляет заемщика.

Лариса Айрапетова: Чтобы потом не объявили: «Забирайте квартиру, она мне не нужна». А дальше трудоемкий и убыточный для банка процесс ее реализации.

НК: Существует ли какая-то специфика рынка ипотечного кредитвования Калининградской области?

Кирилл Лило: Здесь можно продолжить о военной ипотеке. Калининградская область занимает 4-5    места по количеству сделок именно по программе военной ипотеки. Это очень высокий показатель, учитывая размеры страны. Довольно большой интерес проявляют военнослужащие, проходящие службу в других регионах. Они получают как служебное жилье по месту службы, так и могут взять еще одно в другом регионе и сдать его в наем.

НК: Много ли людей, проживающих в России, хотят получить ипотеку в Калининграде?

Анна Воронко: Много людей, но у них далеко не всегда получается это сделать, поскольку нет прописки, и не все банки идут на их кредитование.

Светлана Зильбернагель: Со Сбербанком и ВТБ24 у нас не один случай, когда люди, например, из Мурманска, получали здесь кредиты, проходя аккредитацию по месту жительства.

Ольга Бардунаева: Можно по временной регистрации или на месте постоянного проживания взять кредит.

Евгения Ященко: У нас существует практика выдачи кредитов даже иностранным гражданам.

Ирина Старевич: Жители многих других регионов берут жилье в ипотеку здесь. У нас как минимум по 6-10 территориально распределенных сделок заключается в месяц, то есть решение о выдаче кредита принимается в другом регионе, а квартира покупается здесь.

Кирилл Лило: Неважно, что за человек, откуда он приехал, какой у него доход, главное — сколько он вкладывает собственных средств — вот что важно.

Ирина Старевич: Что касается других особенностей. В сравнении с другими регионам северо-запада, Калининградская область находится на втором месте после Санкт-Петербурга по количеству выдаваемых кредитов в рамках долевого участия в строительстве. Порядка 60 % от всех выданных кредитов идут под новостройки.

НК: С какими проблемами желающие получить ипотеку приходят в брокерские агенства?

Анна Воронко: Многие люди работают неофициально и платят минимальные налоги. Приходят очевидно состоятельные люди с декларируемой зарплатой в шесть тысяч. Понятно, что реальные доходы у него под сотню, но при этом он не может взять даже минимальный кредит.

Кирилл Лило: Это одна из особенностей нашего региона. У нас большое количество объектов малого предпринимательства. Понятно, что здесь идет так называемая налоговая оптимизация. Поэтому число заемщиков с неподтвержденными доходами велико. Для этого многие банки используют собственную форму справки о доходах.

Лариса Айрапетова: Даже больше предпочитаем справку по форме банка, поскольку чаще всего она более достоверна.

Владислав Ковалев: В заключении банка есть еще и психологическая составляющая. Социальный портрет, биография.

Ирина Старевич: Конечно, есть определенный психологический портрет клиента, на который мы ориентирумся при принятии решения. Что касается доходов, отличие их реального размера от декларируемого не является препятствием для получения ипотечного кредита.

Ольга Бардунаева: Согласно официальной статистике Роскомстата, расходы жителей Калининградской области превышают доходы.

Анна Воронко: Бывает, что человек ляпнул что-то не то, или ему в каком-то банке до этого уже отказали, и ему отказывают снова, хотя на самом деле он вполне платеже способен.

Зильбернагель Светлана: Не могу согласиться, на мой взгляд, банки как никогда повернулись лицом к клиенту. сентябрь 2012
 
По теме
В целях обеспечения бесплатными направлениями (путёвками) в загородные организации отдыха детей и их оздоровления детей военнослужащих и других участников специальной военной операции администрация Советского городского
22 марта на площадке Калининградской торгово-промышленной палаты прошел круглый стол с участием экспертов Комитета ТПП РФ по предпринимательству в текстильной и легкой промышленности,
Направить средства маткапитала на погашение жилищного кредита, а также уплату первоначального взноса по кредиту на приобретение жилья можно сразу после рождения (усыновления) ребенка, в том числе по кредитному договору,
Федеральным законом от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 248-ФЗ) предусмотрено, что контроль (деятельность,
Прокуратура Калининградской области провела проверку соблюдения законодательства при осуществлении выплат участникам Специальной военной операции.
26 марта 14-00 сотрудники ФНС по Калининградской области проведут вебинар на темы: «Декларационная кампания 2024.
«Весна, весна, пора любви…» - Детская библиотека им. А.П. Гайдара Заслуженый артист России Николай Горлов С пушкинскиой поэтической строки «Весна, весна, пора любви…» и солнечным посылом начался концерт музыкального колледжа им.
Детская библиотека им. А.П. Гайдара